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郑军律师 郑军律师,湘潭大学法律专业毕业,法律硕士,现执业于湖南超创律师事务所。从业多年以来积累丰富的办案经验,热情为各位朋友服务。擅长于婚姻家庭、损害赔偿、公司事务、劳动工伤、合同、刑事辩护、道路交通事故、医疗事故等案... 详细>>

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律师姓名:郑军律师

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房产纠纷

定金合同成立的要件

  定金合同的生效除了一般合同的生效要件外,还需具备定金的数额应少于合同应给付的款项等特殊要件,关于定金合同成立的要件详细的内容请阅读下文。我们一起来看一下相关的具体内容吧。

  合同法上合同成立的要件:

  (一)要有两个以上合同当事人;

  (二)当事人意思表示一致。定金合同除需具备一般合同的成立要件外,定金的成立须由当事人订立书面合同。

  一般合同的生效要件:

  1、当事具有相应的民事行为能力;

  2、意识表示真实;

  3、合同内容合法。

  定金合同的生效除具备一般合同的生效要件外还需具备以下特殊要件:

  (1)定金合同以主合同的有效为前提。主合同无效或被撤销时,定金合同不能生效,已交付定金的一方有权要求返还定金;

  (2)定金合同为实践性合同,以定金的交付为要件;

  (3)定金的数额应少于合同应给付的款项,其具体数额由当事人约定,但不能超过主合同标的额的20%。

  定金合同生效后,发生如下法律效力:

  (1)定金是主合同成立的证据,交付定金的书面证明可以证实主合同的存在。

  (2)定金合同生效后任何一方不得擅自变更或解除合同,除非使双方协商一致并达成书面协议。

  (3)定金于合同履行后,应当抵作价款或者收回。

  (4)当事人不履行合同时须承受定金罚则,既交付定金一方违反合同所付定金不予返还,收受定金的一方违反合同应双倍返还定金。

  定金的效力因定金的种类不同而不同。我国现行法上的定金为违约定金。其在违约定金的一面有预付违约金的性质,它是为制裁债务不履行而交付的。正因为违约定金系制裁债务不履行而交付的,所以当合同因不可归责于当事人的原因而不能履行时,任何当事人都不应受到制裁,定金应当返还。违约定金必须在因当事人一方的过错而不履行债务时才发生制裁效力,或者说定金罚则生效;给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金(《民法通则》第89条第3项、《担保法》第89条后段)。

  违约定金是否在任何类型的债务不履行中都发生上述效力呢?一般认为,违约定金仅在债务人拒绝履行和不能履行两种情况下发生罚则效力,逾期履行和不完全履行发展到不能履行时产生罚则效力,否则不发生不再返还或双倍返还的效果。但也有例外,如原《农副产品购销合同条例》第17条第6款和第18条第6款规定,供方不完全履行预购合同的,应加倍偿还不履行的部分的预付定金;需方不完全履行预购合同的,无权收回未履行部分的预付定金

  最高人民法院《关于在审理经济合同中具体选用<经济合同法>的若干问题的解答》第8条第3款后段规定:“其他允许给付定金的各类经济合同不完全履行的,也可以照此办理”。《合同法》生效后,上述规定虽被废止,但这种精神仍有生命力。有人主张、不完全履行、迟延履行给债权人造成重大损失时,也发生定金罚则生效的后果。



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